Sperando che nessuno si addormenti, oggi facciamo una breve digressione su un indice derivato del RevPAR, l’indicatore di base per misurare la performance finanziaria di un hotel. Il RevPar è la misura usata dalla maggior parte dei manager e riflette le entrate sulla base della singola camera: ogni albergatore dovrebbe mirare a massimizzare il RevPAR mediante il bilanciamento fra occupazione e tariffa media.
Gli hotel economici che offrono pochi servizi extra derivano il 90% dei ricavi dalle camere, ma bisogna riconoscere alcune inconsistenze del RevPAR quando si tratta di misurare la performance di hotel di maggiori dimensioni o agriturismi che offrano prodotti tipici. Ed è qui che interviene il GOPPAR.
RevPAR – Cos’è e come funziona
Il RevPAR, o rooms REVenue Per Available Room, viene calcolato dividendo il ricavo delle camere dell’hotel al netto di sconti, tasse ed eventuale ristorazione per il numero totale delle camere, o moltiplicando l’ADR (average daily room rate) per il tasso di occupazione dell’hotel.
In alcuni casi, i ricavi per le camere sono solo il 50-55% del totale delle entrate; succede spesso quando un hotel fornisce servizi di ristorazione, vende generi alimentari e bevande, ospita riunioni e conferenze. Sono questi i casi principali in cui il RevPAR riflette solo una porzione delle entrate dell'hotel, escludendo tutte le altre fonti di entrate incrementali. Questo si traduce in una analisi imprecisa del rendimento finanziario dell’hotel.
Il RevPar tende a penalizzare un grande hotel rispetto ad una struttura più piccola. Il buon senso suggerisce che spesso è più facile avere livelli percentuali di occupazione più alti in un hotel con 100 camere che in uno con 200, specialmente in caso di picco stagionale. Di conseguenza, le entrate per camera disponibile di un grande albergo sono probabilmente inferiore a quello di un piccolo hotel, in condizioni di mercato analoghe. Non è improbabile, a causa di economie di scala ed entrate incrementali, che un grande albergo abbia un rendimento finanziario comunque più in salute rispetto ad un piccolo albergo con un più elevato RevPAR.
Implicazioni di valore del RevPAR
Il valore di un Hotel è solitamente basato sui flussi finanziari liberi (non utilizzati per i servizi o per essere reinvestiti), piuttosto che sulle entrate totali. Mentre il RevPAR è in qualche modo legato al valore dell’hotel, non è necessariamente adeguatamente correlato al valore di capitalizzazione della struttura.
GOPPAR – Cos’è e come funziona
Il GOPPAR, o Gross Operating Profit Per Available Room, è definito come il profitto operativo totale lordo per camera disponibile al giorno, ed è la risultante del revenue totale meno le spese dipartimentali e di gestione.
Mentre il GOPPAR non indica il “revenue mix” di una proprietà, e pertanto non consente una valutazione precisa dei profitti dati dalle camere, in compenso fornisce una chiara indicazione del potenziale di profitto generale di un hotel. Inoltre il GOPPAR può, nella maggior parte dei casi, riflettere meglio la redditività, l’efficienza del management ed il valore sotteso della proprietà nel suo complesso.
Vantaggi del GOPPAR
Riflettendo il profitto operativo dell’hotel, il GOPPAR fornisce una chiara indicazione dell'efficienza globale e del flusso di cassa potenziale di un hotel, permettendo di concentrarsi non solo sui ricavi della vendita delle camere, ma sui ricavi totali e l’efficienza operativa su base unitaria.
Il GOPPAR rende conto di tutte le spese di gestione, sia fisse che variabili. La parte fissa è principalmente legata alle dimensioni ed alla categoria di un hotel, mentre la parte variabile riguarda il volume di affari.
Mentre un hotel più grande dovrà indubbiamente sostenere spese di gestione superiori rispetto ad un piccolo hotel, in condizioni di mercato analoghe, un piccolo hotel è suscettibile di avere spese più elevate per camera disponibile (grazie alle economie di scala di un grande albergo). Un piccolo hotel confrontato con uno di dimensioni maggiori può talvolta beneficiare di una maggiore RevPAR (perché è più efficace nell’ottimizzare occupazione e tariffe), ma le spese di gestione per camera sono suscettibili di essere più elevate e quindi risultare in un minore GOPPAR.
Implicazioni di valore del GOPPAR
Il valore reale di un hotel è quindi basato sui flussi finanziari liberi netti o EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation – utili prima degli interessi, imposte, svalutazione ed ammortamenti). Il GOPPAR ha una maggiore e più affidabile correlazione con il valore dell’hotel rispetto al RevPAR.
L’unione fa la forza
Il RevPAR indica la performance di un hotel in termini di gestione dell'inventario delle camere e fornisce alcune tendenze generali del mercato; tuttavia, non fornisce alcuna indicazione dei costi di una struttura e quindi quanto effettivamente – o potenzialmente – renda in termini finanziari.
D'altro canto, il GOPPAR offre una più profonda indicazione della redditività dell'hotel prendendo in considerazione controllo ed efficienza di gestione, ed eliminando, in una certa misura, il potenziale vantaggio di un piccolo hotel che offra pochi servizi extra.
In conclusione, usare entrambi gli indicatori in modo coordinato è il modo migliore per misurare la reale performance finanziaria del vostro hotel.
Fonti:
Hotel Marketing [2]